Сколько времени нужно, чтобы закрыть дом? 11 шагов от вашего предложения до ключей в руках

Итак, продавец жилья принял ваше предложение, и вы в восторге (и, возможно, немного устали), но приближаетесь к финишу. Все, что вы хотите сделать, это переехать, но сначала вам нужно многое запланировать и организовать, и вам интересно, сколько времени потребуется, чтобы закрыть ваш новый дом. В этом руководстве вы легко разберете 11-шаговый график закрытия дома, чтобы приблизиться к тому, чтобы стать владельцем нового дома.

В течение следующих нескольких недель вы будете часто общаться со своим кредитором, а также следить за тем, чтобы получить хорошую страховку, проводить последнюю проверку дома и готовиться к закрытию. Для начала ознакомьтесь с этапами, которые выполняются между днем ​​принятия вашего предложения и днем ​​получения вами ключей.

1. Начинается процесс закрытия: заранее планируйте общую картину

Процесс закрытия дома обычно занимает 30-60 дней, при этом необходимо предпринять несколько шагов, чтобы процесс закрытия был быстрым и плавным. Многие из шагов будут выполняться одновременно, поэтому составьте план отслеживания того, где вы находитесь, с каждым требованием для закрытия. Таким образом, вы сможете быстро перейти к следующему шагу или отметить это требование и быть намного ближе к закрытию вашего нового дома.

Рассмотрите закрытие онлайн

Кроме того, обратите внимание, что растет число кредиторов и титульных компаний , специализирующихся на цифровых технологиях, которые могут позволить вам завершить весь процесс закрытия удаленно, часто в более короткие сроки, чем те, которые описаны ниже.

2. Подать документы и ответить на запросы кредитора

Среднее время: продолжается на протяжении всего процесса

Ваш ипотечный кредитор подготовит документы, относящиеся к дому и сумме кредита. Практически говоря, с этого момента вы привержены своему кредитору, поскольку у вас не будет времени перезапустить процесс ипотеки с новым кредитором и при этом уложиться в дату закрытия, указанную в вашем договоре купли-продажи.

Как только продавец примет ваше предложение, попросите у кредитора список всего, что им нужно от вас, прежде чем закрыть сделку. Они все еще могут запросить больше, но, по крайней мере, у вас будет общее представление. Не планируйте путешествовать или делать что-либо необычное за месяц до закрытия — вам нужно быть готовым быстро ответить на любой запрос вашего кредитора.

По закону кредитор должен предоставить вам оценку вашего кредита в течение трех рабочих дней после подачи заявки или любых существенных изменений в сценарии кредита. Это включает в себя завершение собственности, которую вы покупаете. Оценка скажет вам полную стоимость вашего кредита, а также ваши расходы закрытия .

Получив оценку, внимательно изучите ее. Это также время, чтобы определиться с вариантами блокировки скорости. Блокировки с более длительными процентными ставками часто влекут за собой дополнительную плату, но с учетом того, что время закрытия имеет тенденцию к более длинной стороне, эта плата может стоить душевного спокойствия. Прежде чем вы решите, какой тип блокировки ставки будет соответствовать вашим потребностям, поговорите со своим кредитором или агентом о том, как выглядит время закрытия на вашем рынке жилья .

Изменения в вашем кредите

Держите свою кредитную и доходную ситуацию стабильной. Ваш кредитор может выполнить еще одну проверку кредита и дохода прямо перед тем, как вы закроете дом. Переход на новую работу — даже с более высокой зарплатой — может привести к более длительному процессу оформления кредита и задержке закрытия. Совершение крупных покупок, открытие или закрытие кредитных линий, получение долга по кредитной карте или получение личного или автомобильного кредита также могут задержать процесс закрытия. Пока заключительные документы не будут подписаны, вы не хотите делать ничего, что могло бы вызвать жесткие запросы по вашему кредитному досье.

3. Приобретите титульное страхование и другие услуги по закрытию сделок.

Среднее время: 7-14 дней

Страхование титула кредитора защищает вашего кредитора от проблем с правом собственности на вашу собственность. Ваш кредитор, как правило, потребует, чтобы вы купили это как часть процесса закрытия.

Ваш кредитор или агент по недвижимости обычно рекомендуют предпочитаемых ими агентов условного депонирования, или вы можете попросить использовать того, с кем вы работали раньше. Затем ответственный за хранение или закрывающий агент выберет страховую компанию и приобретет для вас титульное страхование.

Вы можете выбрать и получить конкурентоспособные предложения как для услуг условного депонирования, так и для страхования титула, хотя практичность и ожидаемая выгода от этого могут варьироваться в зависимости от размера вашего кредита и наличия страховщиков титула на вашем рынке.

После того, как вы выбрали компанию по страхованию титула, они проведут поиск по названию и отправят отчет о любых претензиях, обнаруженных в отношении собственности, также известных как обременения. Нет ничего необычного в том, что в этих записях есть такие вещи, как сервитуты коммунальных компаний , хотя только серьезная проблема, такая как неоплаченный залог, может задержать ваше закрытие.

4. Запланируйте осмотр дома и договоритесь об уступках по любым вопросам.

Среднее время: 7-14 дней

В идеале ваш договор о покупке должен предусматривать непредвиденные обстоятельства инспекции . На рынке продавца покупатели могут отказаться от этого, чтобы быть более конкурентоспособными, даже если проверка отвечает их интересам. Если в вашем контракте есть такое непредвиденное обстоятельство, вы можете попросить своего агента порекомендовать инспектора, которого он знает и которому доверяет.

Осмотр дома почти наверняка выявит некоторые проблемы, поэтому имеет смысл запланировать его заранее. Не ждите завершения оценки дома , чтобы внести это в календарь — вы хотите дать себе достаточно времени, чтобы договориться о любых уступках и избежать задержек с закрытием. Если осмотр выявит дефекты в доме, вы можете попросить продавца снизить цену продажи или, возможно, предоставить кредит при закрытии, если ваш кредитор разрешает это.

Если вы покупаете новый строительный дом в запланированном районе, где застройщик все еще строит новые дома, может быть проще всего получить от застройщика письменное согласие на то, чтобы он сам позаботился о ремонте после закрытия. Это должно быть зарезервировано для ситуаций, когда ремонт в основном косметический и не мешает вам переехать в дом. Кроме того, перед закрытием убедитесь, что застройщик предоставил вам свидетельство о праве собственности или местный эквивалент. Ваш кредитор, скорее всего, потребует это, прежде чем они будут финансировать кредит.

5. Получите отчет об оценке

Среднее время: 14-30 дней

Ваш кредитор обычно заказывает оценку вскоре после того, как они генерируют пересмотренную оценку кредита для конкретной недвижимости, которую вы покупаете. На очень активных рынках недвижимости оценщики часто имеют большое количество отставаний, и то, сколько времени займет оценка, становится самым важным фактором времени для достижения желаемой даты закрытия.

Если оценка окажется ниже ожидаемой, вам придется поговорить с вашим агентом по недвижимости и кредитором. В этом случае ваши типичные варианты — заставить продавца снизить цену или найти больше денег и оплатить разницу из своего кармана. Если в вашем контракте есть непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой , вы можете уйти, если оценка окажется низкой.

После того, как оценка будет завершена, ваш кредитор должен отправить вам письмо с обязательством по ипотеке, в котором указано, что они будут финансировать кредит на недвижимость, которую вы покупаете. В письме могут быть перечислены дополнительные условия, которые необходимо выполнить до закрытия, поэтому обязательно добавьте их в свой список дел.

6. Магазин для страхования домовладельца

Среднее время: 3-14 дней

Получение страховки домовладельца может быть одним из самых простых шагов в процессе закрытия, особенно если у вас уже есть отношения со страховой компанией, которая выписывает полисы домовладельца.

Большинство кредиторов требуют, чтобы покупатели имели действующую страховку домовладельца до полного погашения кредита. Ваш кредитор, вероятно, потребует от вас предоставить доказательство страхования перед закрытием. Обратитесь к своему кредитору, чтобы узнать, какие уровни покрытия им требуются, а затем поищите расценки или поработайте со своим существующим страховым агентом, чтобы адаптировать полис в соответствии с вашими потребностями.

7. Следите за пересмотренными оценками кредита

Среднее время: продолжается на протяжении всего процесса

Ожидайте получить несколько обновленных оценок кредита перед закрытием, поскольку кредиторы обычно создают новую копию всякий раз, когда становится известна дополнительная информация об окончательном кредите, например, о прогнозируемом страховании титула и страховых взносах домовладельца.

Кредитор часто выполняет еще одну проверку кредитоспособности перед закрытием дома. Если что-то изменилось с вашим кредитом, это может задержать события. Также могут быть задержки, связанные с кредитором, которые находятся вне вашего контроля, например, если выбранный банком оценщик не предоставил отчет об оценке к указанной дате. Если это произойдет, кредитор должен иметь возможность продлить блокировку ставки бесплатно. В других случаях вам, возможно, придется заплатить за его продление.

8. Пройдите последнее прохождение

Среднее время: 3 дня

В последнюю минуту могут появиться проблемы, которые могут задержать процесс закрытия. Это хорошее время, чтобы пройтись по дому и проверить предметы, о которых вы договорились после осмотра. Например, если продавец согласился отремонтировать шумный кондиционер, указанный в акте осмотра, починил ли он его? Если нет или возникла новая проблема, продавец может дать вам деньги, чтобы вы могли покрыть расходы на закрытие, вместо того, чтобы пытаться завершить ремонт до закрытия.

Также, если продавец съехал после осмотра, но до вашего окончательного прохождения, не повредил ли он что-нибудь на выходе? Если продавец согласился оставить бытовую технику или предмет мебели, они все еще там?

Если последнее пошаговое руководство выявит серьезную проблему, попросите вашего агента обсудить ее с агентом продавца. В идеале можно получить уступку, а не затягивать с закрытием.

Чаще всего вы заметите незначительные проблемы, такие как дырки от гвоздей за местами, где были размещены произведения искусства, ванные комнаты или кухни, нуждающиеся в генеральной уборке, и т. д. Это хороший момент, чтобы попросить своего агента порекомендовать несколько хороших подрядчиков, чтобы вы можете назначить кого-то, кто позаботится об этих проблемах сразу после закрытия и до того, как вы въедете.

9. Просмотрите документы перед закрытием

Среднее время: 3 дня

По закону заключительный агент должен отправить вам окончательное раскрытие информации о кредите не менее чем за три рабочих дня до того, как вы должны подписать свои документы. Свяжитесь со своим агентом условного депонирования, чтобы убедиться, что он находится на пути к отправке каждого документа, который вам нужно подписать.

Вот некоторые из наиболее важных документов, которые вы увидите при закрытии:

• Заключительное раскрытие информации: стандартная пятистраничная форма, в которой перечислены все окончательные условия и стоимость ипотечного кредита, который вы собираетесь закрыть.
• Вексельное обязательство: документ, содержащий обещание погасить сумму займа, а также условия погашения.
• Закладная или договор о доверительном управлении:  Существуют разные версии этого документа, которые различаются в зависимости от штата и кредитора.

Вопросы, которые необходимо задать эскроу-компании перед закрытием:

• Какие документы мне нужно будет принести, например, удостоверение личности с фотографией государственного образца?
• Сколько мне нужно будет заплатить при закрытии, и как они хотят, чтобы оплата была произведена?
• Если я получу скидку при закрытии, как будет производиться этот платеж?

10. Закрыть сделку и получить ключи от нового дома

Среднее время: Менее одного дня

Когда вы садитесь подписывать все закрывающие документы, необходимо проверить несколько важных моментов, даже если вы заранее внимательно изучили документы:

• Являются ли тип кредита, процентная ставка, ежемесячный платеж и другие ключевые условия такими, как я ожидал? Все ли они совпадают?
• Верна ли моя личная информация во всех документах?
• Есть ли какие-либо сборы, которые я не понимаю или которые значительно изменились?
• Что произойдет, если я просрочу выплаты по ипотеке?

Если есть какие-либо существенные различия между документами, которые вы просматривали до дня закрытия, и документами, которые вам выдали в день закрытия, отложите подписание до тех пор, пока вы полностью не поймете, в чем разница. Не чувствуйте себя обязанным пропускать шаги или идти быстрее, чем вам удобно.

Советы, как быстро закрыть дом

• Подумайте о цифровом процессе закрытия: удаленный процесс закрытия дома может быть для вас быстрее и удобнее, чем лично.
• Подготовьте документы заранее: заранее подготовьте документы, чтобы ваш кредитор мог ускорить процесс. Убедитесь, что у вас есть копии ваших налоговых деклараций и отчетов W-2 за последние два года. Вам также понадобятся две последние платежные квитанции и банковские выписки. Сбор документов может занять у вас больше всего времени; тем не менее, они являются обязательными подтверждающими документами, которые вы должны предъявить своему кредитору.
• Будьте честны со своим кредитором: если вы беспокоитесь о том, что находитесь в ситуации, которая может повредить вашему одобрению, вы должны сообщить об этом своему кредитору. Вы можете совершить мошенничество с кредитом, если вы скрываете информацию из вашей кредитной заявки. Несмотря ни на что, ваш кредитор обнаружит информацию, которую вы решите скрыть. Кредитные проверки, тесты на занятость и проверки занятости — все это входит в процесс утверждения ипотеки.
• Используйте предварительное одобрение: сократите свое время на неделю, прибыв в день вашего предложения с готовым предварительным одобрением. Если ваш кредит предварительно одобрен, ваш кредитор быстро переведет вас от «подписания контракта» к «андеррайтингу кредита».

11. Сохраняйте и храните свои документы

Среднее время: менее часа

Вы захотите сохранить свои оригиналы документов в надежном месте, так как вам может понадобиться предоставить их, когда вы позже продаете дом, должны подать страховое требование или в другой ситуации, когда вам нужно доказать право собственности. Наиболее важными оригинальными документами, которые следует хранить в надежном месте, являются договор купли-продажи, акт, вексель и договор о доверительном управлении или ипотеке.

В идеале процесс закрытия будет проходить более гладко, чем вы ожидаете, без сбоев, которые вызывают задержки или срывают ваше закрытие. Если случаются задержки, будьте гибкими и реагируйте быстро. И как только вы закроете свой новый дом, вы можете создать контрольный список нового дома , чтобы помочь начать свой новый путь владения жильем.

Это платная реклама Policygenius.

Policygenius для клиентов Redfin. В Policygenius мы сэкономили клиентам в среднем 350 долларов в год на страховании жилья. Сравните предложения ведущих страховых компаний в одном месте и  узнайте, сколько вы могли бы сэкономить сегодня .