Рынок Жилья Начал Восстанавливаться

Рынок жилья начал восстанавливаться после падения на второй неделе ноября. Мы еще не вышли из леса, но покупатели жилья отходят на второй план: количество клиентов Redfin, запрашивающих первые туры, увеличилось на 17 процентных пунктов по сравнению с ноябрьским минимумом, а количество людей, обращающихся к агентам Redfin, чтобы начать процесс покупки жилья, увеличилось. улучшилось на 13 баллов. По сравнению с прошлым годом, домашние туры и запросы на обслуживание снизились на 23% и 27% соответственно, но это улучшение по сравнению с ноябрьским дном, когда оба показателя снизились на 40%. 

Это уже приводит к увеличению продаж жилья. Агенты Redfin сообщают, что на некоторых рынках, в том числе в Сиэтле, центральной Флориде и Ричмонде, штат Вирджиния, возобновились аукционные войны. Спрос со стороны покупателей жилья остается ниже максимумов начала 2022 года, но рынок перешел в новую фазу, и предложения по выгодным ценам быстро продаются.

Покупатели жилья возвращаются, поскольку динамика власти смещается в их пользу

Покупатели привыкли к 6%-ной ставке по ипотеке, что кажется облегчением после того, как доступность снизилась, поскольку осенью ставки превысили 7%. Некоторые покупатели даже получают ставку, начинающуюся с пяти, что является важным психологическим порогом, в то время как другие выбирают ипотеку с регулируемой ставкой или получают выкуп по сниженной ставке в качестве уступки продавцу .

«В этом месяце я видел больше домов, чем за весь четвертый квартал. Листинги, которые были застойными в ноябре и декабре, внезапно получают одно или два предложения», — сказала агент Redfin из Сан-Хосе, Калифорния, Анджела Лангоне . «Я получаю сообщения и электронные письма от потенциальных покупателей сейчас, когда новый год в самом разгаре, а праздники позади. Ставки по ипотечным кредитам не останавливают людей так сильно, как в конце 2022 года, теперь, когда они снизились со своего пика, а продавцы более склонны к переговорам. Некоторым покупателям повезло выиграть дом по цене ниже запрашиваемой, особенно если он был на рынке в течение нескольких недель, но эти дни могут быть сочтены».

Заявки на ипотеку выросли на 28% с начала ноября, так как средняя фиксированная ставка по ипотеке на 30 лет снизилась до 6,15% по сравнению с ноябрьским пиком в 7,08% — самое большое 10-недельное снижение с 2009 года. Это привело к снижению выплат по ипотеке типичного покупателя жилья. 10% (около $180) с осени. Незавершенные продажи домов выросли на 3% в декабре по сравнению с ноябрем с учетом сезонных колебаний — это первый месячный рост за 14 месяцев.

Войны торгов вернулись на некоторые рынки

В то время как спрос возвращается в некоторые районы страны, он носит избирательный характер: дома, которые вызывают войну предложений, как правило, доступны по цене, пригородные, рассчитаны на одну семью, готовы к заселению и, что наиболее важно, имеют конкурентоспособные цены. Почти все остальное сидит. 

Предварительные данные о доле предложений агентов Redfin, сталкивающихся с торгами, указывают на небольшой рост на рынках Сиэтла и Тампы в этом месяце. Поскольку это неравномерная тенденция, мы ожидаем, что пройдет некоторое время, прежде чем торги войн на национальном уровне продемонстрируют тенденцию к росту.

«В Сиэтле снова начались аукционные войны, — говорит местный агент по недвижимости Redfin Шошана Годвин . «Один из наших листингов Issaquah получил 12 предложений и находится под контрактом на 155 000 долларов сверх прейскурантной цены в 1,4 миллиона долларов. Покупатель отказался от всех непредвиденных обстоятельств, передал задаток в размере 300 000 долларов и позволяет продавцу оставаться бесплатно в течение двух месяцев после закрытия сделки. Еще один дом в популярном районе Баллард в Сиэтле недавно был исключен из списка после того, как он пролежал на рынке более трех месяцев. Продавец повторно выставил его на прошлой неделе, и менее чем за день оно было отправлено на рассмотрение». 

Эрик Аусиелло , менеджер команды Redfin в Тампе, видел, как в этом месяце три скромных дома на одну семью по цене около 300 000 долларов оказались в центре Флориды с 16, 17 и 23 конкурирующими предложениями соответственно. 

Южнее, в Палм-Бич , самые дорогие дома получают несколько предложений, но конкуренция далеко не на уровне 2021 года, по словам местного агента Redfin Елены Флек : предложения.” 

«Дома, расположенные в привлекательных школьных округах, с хорошими ценами и в хорошем состоянии, исчезают с рынка в течение нескольких дней или даже часов», — сказал агент Richmond Redfin Блейк Эдвардс . «Все, что меньше 400 000 долларов, будет продано в течение выходных. Даже дома стоимостью 1 миллион долларов, которые находятся в отличном состоянии, продаются в течение нескольких дней. Сейчас это действительно зависит от объекта».

Но в Бойсе, штат Айдахо , аукционных войн по-прежнему почти нет, несмотря на то, что цены падают из года в год с ноября, по словам местного агента Redfin Шоны Пендлтон . По ее словам, получение предложения после показа занимает от одной до двух недель. Пендлтон продолжил: « Покупатели есть, но они делают низкие предложения и просят уступок. Они не кажутся крайне привязанными к домам, как раньше. Если они напишут предложение и не получат именно то, что хотят, они с радостью уйдут. Недавно я услышал об одном продавце, который предложил оплатить первые три месяца ипотечного платежа нового владельца. Обе стороны сделки по-прежнему проявляют большую осторожность».

Рынок кондоминиумов и дорогих домов отстает

Кондоминиумы и более дорогие дома по-прежнему трудно продать. Агенты Redfin сообщают, что продавцы дорогих домов и квартир предлагают покупателям стимулы для заключения сделок. 

«Рынок кондоминиумов в Вашингтоне сильно пострадал», — сказал местный агент Redfin Маршалл Кэри. «Продавцы квартир ищут способы стимулировать покупателей. Один из моих покупателей недавно купил квартиру, и мы попросили продавца вернуть ему 3% от прейскурантной цены наличными. Мой покупатель использовал 2% этой суммы, чтобы снизить ставку по ипотеке».

«Спрос на недорогие загородные дома огромен, но сверхвысокий уровень не пользуется спросом», — сказал агент Chicago Redfin Дэн Клоуз . «Налог на недвижимость здесь очень высок, поэтому покупка дома за 2 миллиона долларов нецелесообразна для большинства людей».

Продавцы возвращаются медленнее, чем покупатели

Несмотря на то, что спрос со стороны покупателей жилья улучшается, основным фактором, вызывающим войны на торгах, является низкий уровень запасов. Неудивительно, что продавцы медленнее приспосабливаются к изменяющемуся рынку, поскольку покупатели, как правило, первыми реагируют на падение ипотечных ставок, а продавцы следуют их примеру несколько месяцев спустя. Этот эффект, вероятно, проявится в 2023 году: потенциальные продавцы более чувствительны к повышенным ставкам, потому что 85% держателей ипотечных кредитов имеют ставку намного ниже сегодняшнего уровня, составляющего примерно 6%. Этот эффект «привязки» и все еще высокие цены на аренду побуждают многих потенциальных покупателей становиться арендодателями, а не продавцами жилья. 

При этом наша оценка количества людей, связывающихся с агентами Redfin для продажи своего дома, немного улучшилась; это на 10 процентных пунктов выше ноябрьского минимума. Но значительного роста числа объявлений по всей стране пока не произошло. 

Новые листинги упали на 18% в годовом исчислении в течение четырех недель, закончившихся 22 января. Это наименьшее снижение почти за три месяца, но оно намного круче, чем падение на 8% годом ранее.

Агенты Redfin заметили в своих беседах с домовладельцами, что существует страх по поводу листинга в то время, когда рост цен на жилье сокращается, а покупатели восстанавливают свою власть.

«Домовладельцы боятся листинга, потому что ранее слышали, что покупателей нет спроса», — сказал Годвин в Сиэтле. «Это делает рынок снова конкурентоспособным, потому что просто нет запасов».

В Ричмонде страх среди продавцов заставляет дома продаваться быстрее. « Продавцы хватаются за первое жизнеспособное предложение, потому что они услышали от средств массовой информации, друзей и семьи, что рынок жилья замедляется», — сказал Эдвардс. «Все кажется очень срочным. Мы уделяем первостепенное внимание обучению продавцов в режиме реального времени, чтобы они понимали, как меняется динамика рынка, и сейчас возвращается все больше покупателей».

Мы, вероятно, увидим, как больше продавцов вернется на рынок по мере увеличения спроса со стороны покупателей и стабилизации роста цен, особенно с учетом неудовлетворенного предложения от продавцов, которые исключили свои дома из листинга осенью, когда рынок замедлялся.

Восстановление будет касаться и идти и варьироваться от блока к блоку

Рынок жилья, вероятно, продолжит оттаивать в ближайшие недели и месяцы, особенно если инфляция и ставки по ипотечным кредитам продолжат снижаться, но впереди еще долгий путь. Некоторые районы увидят ожесточенные войны торгов, в то время как другие услышат сверчков. Рынок разогревается, но все еще холоден по сравнению с безумием покупки жилья во время пандемии и даже в допандемические времена. Возможно, он никогда больше не достигнет обжигающе высоких температур 2021 года.

Восстановление на рынке жилья может затормозиться или замедлиться, если прогресс, достигнутый ФРС в снижении инфляции, замедлится или пойдет вспять. Рынок труда, вероятно, ослабнет в этом году, возможно, до такой степени, что мы находимся в рецессии. Рост безработицы повредит восстановлению рынка жилья, но этот ущерб может быть компенсирован любым снижением ставок ФРС. 

Фактор, который, скорее всего, замедлит или повернет вспять восстановление рынка жилья, заключается в том, что на продажу выставлено слишком мало домов, что может сдерживать общие объемы продаж и отталкивать людей от покупки жилья. Несмотря на то, что стоимость жилья снижается, она остается значительно выше, чем два года назад. Цены на жилье в этом году, вероятно, будут стабильными во многих местах, где все еще есть много устаревших предложений; как только они, наконец, продадут товар, они будут сдерживать рост цен, в то время как общий низкий уровень запасов удерживает цены от значительного падения. 

Методология

Этот отчет основан на анализе собственных данных агентов по недвижимости Redfin и агентов-партнеров Redfin, нескольких листинговых служб, публичных отчетов, Freddie Mac, Ассоциации ипотечных банкиров и десятков интервью с агентами Redfin. Когда мы обсуждаем первые туры, мы имеем в виду людей, которые заказали свой первый домашний тур под руководством агента Redfin. Когда мы обсуждаем людей, связывающихся с нашими агентами, чтобы начать процесс покупки жилья, это включает в себя онлайн-запросы на осмотр домов, просьбы поговорить с агентом о покупке дома и просьбы помочь сделать предложение о доме. Когда мы обсуждаем консультации по листингу, это относится к домовладельцам, которые консультируются с одним из наших агентов по поводу продажи своего дома перед листингом. Для вышеупомянутых показателей Redfin мы сравниваем неделю, закончившуюся 22 января, с неделей, закончившейся 13 ноября.