Что такое оговорка о выкупе и как ее использовать?
Каждая сделка с недвижимостью сопряжена с риском, будь вы покупателем или продавцом. А во время сделки с недвижимостью любая из сторон может предусмотреть определенные непредвиденные обстоятельства, чтобы снизить некоторые риски. Общие непредвиденные обстоятельства могут позволить любой из сторон отказаться от договора, если определенные условия не выполняются, например:
- Удовлетворительный осмотр дома
- Оценка дома, отвечающая требованиям кредитора
- Окончательное одобрение ипотечного кредита покупателя
Если вы думаете или находитесь в процессе продажи дома, стоит добавить еще одно непредвиденное обстоятельство, которое называется оговоркой о выкупе.
Что такое оговорка об исключении?
Оговорка о выкупе позволяет вам продолжать продавать свой дом другим потенциальным покупателям даже после принятия предложения от другого покупателя. Как правило, этот пункт добавляется, когда покупателю жилья все еще необходимо продать свой текущий дом, чтобы купить ваш дом. Пункт исключения позволяет вам отказаться от первоначального предложения покупателя в случае, если другое, более предпочтительное предложение поступит от второго покупателя.
Этот пункт может показаться суровым для включения в сделку с недвижимостью, но он может помочь защитить как покупателей, так и продавцов. Оговорка о выкупе может быть особенно полезна на рынке продавца с небольшим инвентарем жилья и большим покупательским спросом.
Как оговорка о выкупе влияет на покупателя?
С точки зрения покупателя, в этом пункте есть как хорошие, так и плохие аспекты.
Плюсы: оговорка о выкупе не позволяет покупателю иметь два ипотечных кредита, поскольку он должен сначала продать свой первый дом, прежде чем покупать другой. Это также может помочь покупателю пересмотреть, могут ли они позволить себе новый дом или новая ипотека может быть растянута без значительного первоначального взноса.
Плохое: покупатель может потерять дом, который он хочет, другому покупателю с более выгодным предложением , пока он ждет продажи своего текущего дома. На горячем рынке недвижимости продавцы могут не захотеть соглашаться на непредвиденные обстоятельства с оговоркой о выкупе.
Как оговорка об исключении влияет на продавца?
С точки зрения продавца, оговорка о выкупе имеет как положительные, так и отрицательные стороны.
Плюсы: продавец может продолжать активно продвигать свой дом в поисках лучшего предложения. Если поступает второе предложение, продавец также сохраняет сильную позицию на переговорах, потому что уже есть существующее предложение.
Минусы: если продавец дома решит использовать оговорку о выкупе и согласится с предложением другого покупателя, он рискует, что покупатель откажется или сделка сорвется. Продавец должен будет повторно выставить дом на продажу, что может занять много времени и еще больше отсрочить его способность перейти к следующему дому.
Зачем продавцу использовать оговорку об исключении?
Рынки недвижимости могут благоприятствовать продавцу, когда в настоящее время на местных рынках жилья мало предложений и много покупателей. Это также может благоприятствовать покупателю, когда есть много жилищного инвентаря и мало покупателей. Оговорка о выходе используется как на рынке покупателя, так и на рынке продавца.
На рынке продавца многие покупатели конкурируют за доступное жилье. Пункт о выкупе гарантирует, что продавец не застрянет в затянувшейся продаже дома на рынке покупателя, он удерживает покупателя от необходимости иметь две ипотеки, если у него возникнут проблемы с продажей дома.
Как продавец воспользуется оговоркой об исключении?
Продавец должен уведомить первого покупателя в письменной форме о том, что у него есть более выгодное предложение и что он применяет оговорку об отказе от покупки. В этом документе обычно указывается установленный срок (обычно 72 часа), в течение которого покупатель может принять решение.
У покупателя есть два варианта:
- Удалите пункт о выселении из их контракта и купите недвижимость, несмотря ни на что.
- Согласитесь на то, чтобы вас «выгнали» из сделки и лишили дома. Если покупатель соглашается на то, чтобы его «выгнали», он часто получает обратно свой задаток.
Как избежать оговорки об исключении
Как покупатель, найти дом своей мечты только для того, чтобы его вытащили из-под вас, может быть душераздирающе. Чтобы избежать боли и потери времени, вложенных в сделку, покупатель может предпринять шаги, чтобы избежать необходимости в оговорке о выкупе.
- Как покупатель, вы можете сначала продать свой дом и переехать во временное жилье, либо ежемесячную аренду, либо другое краткосрочное жилье. Вы уже будете в хорошей позиции, чтобы сделать предложение о следующем доме, без оговорки о выкупе. Да, это связано с дополнительным переездом, но вы не пострадаете от покупки дома, который вам нравится.
- Если вам нужен капитал из вашего нынешнего дома, чтобы купить новый дом, есть обходные пути. Вы можете работать со сторонним кредитором, чтобы предоставить промежуточное финансирование для гарантии вашего следующего дома. Когда ваш первый дом будет продан, вы сможете вернуть деньги.
Проблема с оговоркой об исключении
Основная проблема с оговоркой об исключении возникает на рынке продавца . Предложение с оговоркой об исключении обычно оказывается в самом низу стопки других предложений. Если продавец получает несколько конкурентных предложений, маловероятно, что любое предложение покупателя с таким пунктом будет рассмотрено.
Оговорка о выкупе может защитить как покупателя, так и продавца от заключения сделки с недвижимостью, которая не выгодна ни одной из сторон. В зависимости от того, сколько времени может потребоваться для продажи текущего дома покупателя, или от вероятности получения продавцом нескольких предложений без оговорки об исключении, и покупатель, и продавец должны подумать, прежде чем приступить к сделке. Проконсультируйтесь со своим адвокатом по недвижимости или агентом по недвижимости, если у вас есть какие-либо вопросы, прежде чем решить, следует ли использовать оговорку об исключении.