Что такое двойное агентство и как оно работает?

В большинстве сделок с недвижимостью участвуют два агента: один представляет продавца, а другой — покупателя. Однако существует и другой, менее распространенный сценарий, в котором один агент представляет и покупателя, и продавца в одной и той же сделке с недвижимостью. Это известно как договоренность о двойном агентстве. Двойной агент должен соблюдать тонкую грань, чтобы быть нейтральным как по отношению к покупателю, так и по отношению к продавцу, и он не может раскрывать конфиденциальную информацию ни одной из сторон. Прежде чем принять решение о работе с двойным агентом, узнайте больше о том, что такое отношения с двойным агентством, плюсы и минусы и как они влияют на покупку или продажу дома.

Как работает двойное агентство? 

Есть несколько сценариев, в которых может иметь место двойное агентство. Например, покупатели могут оказаться в ситуации двойного агентства, если они хотят купить дом , в котором их агент по недвижимости также представляет продавца. Это чаще всего происходит в небольших городах или поселках, где инвентарь и количество агентов по недвижимости ограничены.

Двойное агентство также может иметь место, если агент проводит день открытых дверей и встречает покупателя, который заинтересован в покупке дома. Если у покупателя еще нет агента по недвижимости , он может потребовать, чтобы агент продавца также представлял его интересы в сделке. В обеих этих ситуациях, если покупатель и продавец соглашаются, что один и тот же агент по недвижимости может представлять обе стороны в сделке и подписывать необходимые документы, риелтор становится двойным агентом.

И наконец, чаще всего, тип двойного агентства может возникнуть, если покупатель и продавец имеют отдельных агентов, которые оба работают в одной и той же брокерской или риелторской компании. Это широко известно как назначенное агентство и считается более этичным, чем двойное агентство с одним агентом, поскольку у покупателей и продавцов есть отдельные агенты, которые придерживаются своих фидуциарных обязанностей.

Двойное агентство является незаконным в некоторых штатах

Из-за потенциальных проблем, связанных с двойным агентством, не каждый штат разрешает одному агенту работать с обеих сторон сделки с недвижимостью. Вот штаты, где двойное агентство является незаконным:

• Аляска
• Колорадо
• Флорида
• Канзас
• Мэриленд
• Оклахома
• Техас
• Вермонт

Во всех других штатах, не перечисленных выше, действуют другие законы, касающиеся двойного агентства, поэтому важно изучить правила вашего штата, прежде чем подписывать соглашение о двойном агентстве. Однако во всех штатах агент по недвижимости должен сообщить своим клиентам, что они будут представлять обе стороны сделки – они не могут представлять покупателя и продавца без их ведома.

Плюсы и минусы двойного агентства 

Если вы рассматриваете возможность заключения двойного агентского соглашения, важно рассмотреть потенциальные преимущества и недостатки, прежде чем двигаться вперед и подписывать какие-либо официальные документы.

Преимущества двойного агентства

Упрощенное общение и транзакция. Вообще говоря, поскольку один агент по недвижимости или брокерская компания представляет покупателя и продавца, может быть меньше задержек в переговорах о цене или получении ответа на вопрос. Многие агенты также считают, что, когда покупатель и продавец работают с одним и тем же агентом, формы и документы могут быть подготовлены и подписаны быстрее, что упрощает всю сделку.

Доступ к пулу потенциальных продавцов или покупателей: как уже упоминалось, двойное агентство может также относиться к одной и той же брокерской компании, представляющей обе стороны. Таким образом, если вы продавец, возможность двойного агентирования гарантирует, что сотрудники вашего агента смогут отправлять покупателей к вам домой, расширяя круг потенциальных покупателей. Обратная сторона тоже верна. Если вы покупаете, двойное агентство позволяет вам просматривать недвижимость, выставленную другими риелторами в брокерской компании вашего агента.

Двойной агент может согласиться на уменьшенную комиссию: в традиционной сделке с недвижимостью продавец дома платит комиссию своему агенту, который затем делит эту комиссию с агентом покупателя. Однако при двойном агентстве участвует только один агент, поэтому он получает полный процент комиссии. Из-за этого некоторые агенты могут согласиться на сниженную плату, если вы решите работать с ними.

Переговоры о более низкой комиссии: Хотя двойная комиссия идеальна для агента по недвижимости, это может быть не в интересах покупателя и продавца. И продавец, и покупатель имеют возможность договориться о комиссии двойного агента, что экономит больше денег для потребителя.

Недостатки двойного агентства

Ваш агент не будет на 100% на вашей стороне: основная проблема с двойным агентством заключается в том, что вы теряете одно из самых больших преимуществ работы с агентом по недвижимости — его ответственность только перед вами. Агент по недвижимости обязан всегда действовать в интересах своего клиента — когда делает или принимает предложение, согласовывает цену, просит уступки и т. д.

Однако в сценарии с двумя агентствами это невозможно. Агент не может поставить интересы одной стороны выше интересов другой и одновременно вести переговоры о наилучшей возможной сделке и условиях для покупателя и продавца. Двойные агенты должны быть полностью нейтральны в сделках с недвижимостью. Это может быть огромным недостатком вместо того, чтобы иметь агента, который представляет только вас и заботится о ваших интересах.

Отсутствие совета: при покупке или продаже дома важно получить хороший совет от агента по недвижимости. Основным недостатком двойного агентства является то, что агент ограничен тем, чем он может поделиться с каждой стороной. Поскольку они обязаны сохранять конфиденциальность и лояльность как к покупателю, так и к продавцу, они не могут делиться вещами, которыми обычно делились бы, если бы представляли только одну сторону. Например, они не могут предлагать покупателям более низкую или более высокую цену за дом.

Право на ошибку: когда есть только один агент, представляющий обе стороны, вполне возможно, что все может провалиться. Наличие двух отдельных агентов, участвующих в транзакции, означает, что любая из сторон может проверять наличие ошибок, проверять отсутствующую или неправильную информацию и устранять любые проблемы.

Кто оплачивает комиссию с двойным агентством?

Комиссионные агента по недвижимости подлежат обсуждению и могут быть оплачены покупателем или продавцом. Чаще всего комиссию платит продавец, однако расходы могут быть переложены на покупателя в пределах листинговой цены. Обычно комиссия составляет 5–6% от продажной цены дома.

Когда агент по недвижимости не выступает в качестве двойного агента, комиссия делится с агентом покупателя. В большинстве областей агент покупателя получает 2,5–3%, а агент продавца — 2,5–3%. Однако при двойном агентстве агент сохраняет полную комиссию за недвижимость. Получение двойной комиссии через двойное агентство, безусловно, идеально для риелтора, но это не всегда отвечает интересам покупателя и продавца.

Можно ли договориться о более низкой комиссии, используя двойное агентство?

Узнайте, как защитить себя, договариваясь с вашим агентом о более низких комиссионных ставках или сборах. Продавец или покупатель часто могут договориться о более низкой комиссии с двойным агентством или без него. Поскольку агент будет получать двойную комиссию с двойным агентством, может быть в интересах продавца и покупателя договориться о более низкой ставке.

В чем разница между двойным агентством и назначенным агентством?

Назначенное агентство или назначенное агентство может быть версией двойного агентства, что означает, что покупатель представлен другим агентом в той же брокерской компании, что и продавец. В этом сценарии покупатель и продавец имеют свое собственное представительство. Оба агента могут исключительно отстаивать интересы своих клиентов, оставаясь при этом лояльными к своим клиентам.

Преимущество назначенного агентства в ситуации двойного агентства состоит в том, что назначенный агент несет обязанности только перед назначенным им клиентом. Управляющий брокер для агентов может вести себя нейтрально, если у любого из назначенных агентов есть вопросы о дальнейших действиях.

Когда использовать двойной агент 

Если в вашем штате разрешено двойное агентство, существуют некоторые обстоятельства, при которых договоренность может иметь смысл в процессе покупки жилья. Например, двойной агент может быть идеальным, когда дом продается между людьми, которые знают друг друга, и они уже обсудили условия. В этом случае обеим сторонам просто нужен кто-то для обработки документов. Двойное агентство чаще всего возникает, когда обе стороны сделки являются застройщиками или инвесторами. Эти типы клиентов, как правило, не нуждаются в консультациях по поводу ведения переговоров и уже хорошо информированы о состоянии рынка жилья .

Тем не менее, вы можете избежать двойного агентства, если вы впервые покупаете жилье . Специалисты по недвижимости и адвокаты могут настаивать на том, чтобы покупатели и продавцы, впервые покупающие недвижимость, избегали двойного агентства, поскольку двойной агент будет действительно нейтрален в процессе сделки и переговоров. Для нового покупателя и продавца это может создать путаницу, из-за которой потребитель будет чувствовать себя без поддержки в процессе.

Когда следует избегать использования двойного агентства

Возможно, вы думаете, что двойное агентское соглашение привлекательно из-за характера его оптимизированного взаимодействия и более быстрого процесса транзакций. С другой стороны, учтите тот факт, что по закону двойной агент не может отвечать на некоторые вопросы в процессе покупки дома. Как потребитель, ниже приведено множество примеров вопросов, которые вы можете задать агенту по закупкам или агенту по листингу, но не можете задать своему двойному агенту:

1. Сколько стоит недвижимость?
2. Сколько я должен предложить за дом ?
3. О каком ремонте я должен просить при осмотре дома ?
4. Есть ли что-нибудь в районе собственности, что влияет на ее рыночную стоимость?
5. Сколько я должен предложить покупателю?
6. Как я должен оспорить более низкую оценку дома ? Куда мне обратиться за помощью?

Является ли двойное агентство правильным решением для вас?

Двойное агентство может работать для некоторых сделок с недвижимостью, но определенно не для всех. В любой продаже дома наиболее важным аспектом отношений между агентом и клиентом является доверие. Рассмотрим преимущества и недостатки работы агента по недвижимости в двойном агентстве. Тщательно взвесьте все «за» и «против» в соответствии с вашими личными и финансовыми приоритетами, чтобы вы могли принять правильное решение при покупке или продаже дома.